Comment estimer la valeur d’une boutique ?

Une boutique est considérée comme des murs commerciaux dont la vente nécessite une profonde réflexion. Estimer la valeur d’une boutique n’est pas évident. Les critères et les points à estimer sont bien différents de ceux d’une simple location immobilière. Mais comment estimer la valeur d’une boutique ? Les conseils.

Estimer la valeur d’une boutique : tenir compte de l’emplacement

De prime abord, il convient de noter la grande différence entre deux types de biens immobiliers professionnels :

• Le fonds de commerce.
• Les murs commerciaux.

Un fonds de commerce désigne une occupation du local par le locataire d’un bail commercial. En principe :

• Il achète le fonds de commerce pour y vendre ses services ou ses produits.
• Il appose son enseigne et le nom commercial de son entreprise notamment sur la devanture.

Les murs commerciaux quant à ceux-ci sont achetés par le bailleur. Ce dernier réalise un investissement locatif professionnel. Les murs commerciaux signifient plus précisément un local commercial qui sera loué à un locataire pour qu’il y exerce une activité professionnelle.

Mais pour l’estimation de la valeur d’une boutique ou d’un commerce, il faut avant tout tenir compte de l’emplacement. Tout se joue en effet et principalement sur l’emplacement de la boutique.

Le lieu où il est situé détermine :

• Sa valeur.
• Ses atouts.
• Son attractivité.
• Sa rentabilité.

La situation générale du quartier permet de connaître la valeur vénale d’une boutique sans parler des travaux éventuels de rénovations prévus par la mairie. Ce sont autant de facteurs qui vont influencer sa valeur. Sa valeur sera d’autant plus grande s’il est :

• Situé dans une zone d’affluence qui draine un grand trafic.
• Placé dans une rue piétonne.
• Situé au centre-ville.
• Situé sur une artère principale.
• Situé dans un centre commercial.

Consultez https://www.perfia.fr/achat/local-commercial/ pour bien estimer la valeur de votre local.

Estimer la valeur d’une boutique : tenir compte de son activité dans le local

La valeur d’une boutique peut être estimée en fonction du type d’activité à exercer dans le local. En d’autres termes, en prenant compte du type d’activité du locataire ou de l’acquéreur, on pourra faire un bilan global de :

• La santé financière de l’occupant.
• La rentabilité du local.
• L’estimation de sa valeur.

Estimer la valeur d’une boutique : les caractéristiques du local

Pour l’estimation d’un commerce ou d’un mur commercial, il est crucial de considérer les caractéristiques du local dont :

• La surface réelle.
• La surface pondérée.
• Les variables annexes.

La surface réelle et la surface pondérée sont prises en compte dans l’évaluation du bien et se calculent en mètres carrés.

La surface pondérée comprend :

• Les lieux de passage.
• Les sanitaires.
• Les autres espaces du local.

Concernant les variables annexes, on parle de tous les facteurs qui influent le prix du local pour ne citer que l’existence ou non :

• D’un système anti-incendie.
• D’une sortie d’évacuation.
• D’une vitrine.

Mais aussi :

• La qualité de l’installation électrique.
• L’année de construction.
• La conformité aux normes récentes.

Estimer la valeur d’une boutique : libre ou occupé

La valeur d’une boutique est calculée en fonction du rendement du loyer. Ce qui veut dire que le calcul d’un mur commercial ne tient pas compte du mètre carré. Cette valeur doit être calculée en fonction du montant des loyers qu’un mur peut générer qu’il soit un mur libre ou un mur occupé.

L’estimation d’un mur libre

Pour calculer un mur libre, seul un professionnel qui sera en mesure d’obtenir une grande précision. Il se base souvent sur des critères aléatoires pour calculer le montant du loyer prévisionnel.

L’estimation d’un mur occupé

Un mur occupé considère un local comme un bail commercial. De ce fait, il est plus simple de calculer le rendement annuel locatif. Lorsqu’on est en présence du bail en cours et qui date généralement de moins de 6 mois, la valeur du mur sera égale à 10 fois le loyer annuel net et hors taxes.

Dans les deux cas, il est toujours conseillé de faire appel à l’expertise d’un professionnel de l’immobilier professionnel.